Dans certaines situations, il peut arriver qu’un bailleur constate que le loyer de son locataire n’a pas été révisé depuis plusieurs années. Face à cette situation, il est légitime de se demander comment procéder pour mettre à jour ce montant.
Dans cet article, nous allons vous présenter les différentes étapes à suivre et les points essentiels à prendre en compte afin de réaliser cette révision dans les meilleures conditions possibles.
Étape 1 : vérifier si une révision du loyer est possible
Avant toute chose, il est nécessaire de vérifier si la révision du loyer est effectivement possible. Pour cela, il faut consulter le contrat de bail signé avec le locataire. Si celui-ci prévoit une clause de révision annuelle du loyer, alors le propriétaire est en droit de demander une mise à jour du montant.
Toutefois, si aucune disposition ne figure dans le bail, il sera impossible d’effectuer cette démarche sans l’accord du locataire.
Se référer à l’indice de référence des loyers (IRL)
Pour savoir comment réviser le loyer, il convient également de se référer à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. Cet indice permet de connaître l’évolution des prix du marché immobilier sur une année et sert de base pour fixer la nouvelle valeur du loyer.
Il est important de noter que la révision du loyer ne peut être supérieure à l’évolution de cet indice.
Étape 2 : calculer le nouveau montant du loyer
Une fois que la possibilité de réviser le loyer a été confirmée, il faut procéder au calcul du nouveau montant. Pour cela, on utilise la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL du trimestre en cours / IRL du trimestre de référence)
Où :
- Loyer actuel est le montant du loyer payé par le locataire avant la révision ;
- IRL du trimestre en cours est l’indice de référence des loyers du trimestre en cours ;
- IRL du trimestre de référence est l’indice de référence des loyers du trimestre où a eu lieu la dernière révision ou, si aucune révision n’a été effectuée, celui du trimestre au cours duquel le bail a été signé.
Exemple de calcul
Supposons qu’un bailleur souhaite mettre à jour un loyer qui n’a jamais été révisé depuis plusieurs années. Le loyer actuel s’élève à 500 € et le bail a été signé au premier trimestre 2015. À cette époque, l’IRL était de 125. Enfin, l’IRL du trimestre en cours est de 130.
Le nouveau loyer sera donc égal à :
500 x (130 / 125) = 520 €
Le bailleur pourra donc demander une augmentation du loyer de 20 € par mois.
Étape 3 : informer le locataire de la révision
Après avoir calculé le nouveau montant du loyer, il est impératif d’informer le locataire de cette modification. Pour cela, il faut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception ou remettre en main propre contre signature un document stipulant les éléments suivants :
- La date à laquelle la révision prend effet ;
- Le montant de l’ancien loyer ;
- Le montant du nouveau loyer ;
- Les références des indices utilisés pour le calcul.
Il est essentiel de respecter un délai minimum d’un mois entre la réception du courrier et la date d’effet de la révision du loyer.
Rattrapage des loyers impayés : attention aux délais
Dans certains cas, un bailleur peut également souhaiter rattraper les loyers impayés en raison de l’absence de révision antérieure. Toutefois, cette démarche est encadrée par des délais stricts :
- La demande de rattrapage doit être effectuée dans un délai maximum d’un an suivant la date à laquelle la révision aurait dû intervenir ;
- Le locataire dispose alors d’un délai de trois ans pour régler les sommes dues, à compter de la date de la demande de rattrapage.
Enfin, il est important de souligner que la révision d’un loyer qui n’a jamais été révisé peut parfois être complexe et nécessiter l’intervention d’un professionnel. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert en gestion locative pour vous accompagner dans cette démarche.